Выбираем квартиру в новостройке: нюансы
Покупка квартиры – дело очень ответственное. В этой статье мы постараемся предостеречь вас от возможных ошибок и расскажем, как минимизировать возможные риски.
1 этап - проверка застройщика
В первую очередь необходимо изучить информацию о застройщике. На его сайте должна содержаться информация о местонахождении, реквизитах, учредительных документах и контактных данных организации, данные о строящихся и уже введенных в эксплуатацию объектах. С помощью сервиса Федеральной налоговой службы РФ https://egrul.nalog.ru можно проверить актуальность этих сведений, для этого достаточно просто ввести наименование, ИНН или ОГРН компании. Посмотрите, соответствует ли эта информация данным, предоставленным на сайте.
Необходимо узнать, какая информация о застройщике содержится в едином информационном сервисе проверки новостроек - https://наш.дом.рф/сервисы/проверка_новостроек.
На сайте арбитражного суда https://kad.arbitr.ru/ можно проверить, не ведется ли процедура банкротства в отношении застройщика, какие арбитражные дела и по какому поводу возбуждались в отношении него.
Пример: Михаил давно собирался купить квартиру и наконец нашел нужный вариант. Приятный район, совсем недалеко от работы, школа и детский сад тоже в паре шагов - в общем то, что нужно. Красиво оформленный сайт поведал о том, что фирма давно работает в сфере строительства, отзывы хорошие, да и жилой комплекс, где находится квартира друга, оказывается, тоже они построили.Дополнительно через сервис Федеральной службы судебных приставов https://fssp.gov.ru/iss/ip/ можно проверить, ведутся ли в отношении фирмы-застройщика какие-либо исполнительные производства.
Солидный офис внушал доверие. По просьбе Михаила менеджер предоставил учредительные документы фирмы, разрешение на строительство, проектную декларацию объекта. Дома он занялся проверкой – все верно, фирме уже 20 лет, нестыковок документов с фактическими данными не обнаружилось. Но вот неожиданность – в суде против застройщика имеются несколько дел о взыскании просроченной задолженности, да и вообще месяц назад возбуждалось дело о банкротстве. Вряд ли стоит связываться с такой организацией – есть вероятность того, что дом так и не достроят, и вместо новоселья в будущем вас ждут проблемы по возврату оплаченных денежных средств.
2 этап – анализ документов
Два основных документа для проверки строительного объекта - разрешение на строительство и проектная декларация. Разрешение на строительство выдается администрацией населенного пункта, в котором расположен объект. Проектная декларация подготавливается застройщиком самостоятельно и содержит много полезной информации о застройщике и объекте - данные о финансовых рисках, сроках строительства, виде права на земельный участок, проектное описание строительного объекта и т.д. Внимательно читаем оба документа и сохраняем копии себе.Самый распространенный способ приобретения квартиры в новостройке – заключение договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Он применяется при покупке квартиры на стадии постройки дома. Но в новостройках иногда встречаются и уже готовые объекты, в этом случае заключается договор купли-продажи.
Обязательные пункты любого из этих договоров:
- Место и дата заключения договора.
- Полное наименование сторон, их адреса и реквизиты. Для застройщика должны быть указаны ИНН, КПП, ОГРН, юридический и почтовый адреса, банковские реквизиты, ФИО представителя и основания для подписи, для покупателя – паспортные данные, место регистрации и место фактического проживания, банковские реквизиты. Подписывать договор со стороны застройщика должен только руководитель организации либо другой сотрудник, у которого есть доверенность на право подписи. В этом случае проверяем оригинал доверенности и сохраняем для себя копию.
Советуем вам указывать адрес, по которому вы действительно проживаете. Он необходим, чтобы связаться с вами ― например, отправить уведомление о готовности передать объект. Проживая в другом месте, вы не получите письмо и не придёте в течение двух месяцев на приёмку, застройщик подпишет акт приёма-передачи в одностороннем порядке без вашего участия (п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). - Максимально подробные сведения об объекте строительства – строительный номер дома, кадастровый номер участка, на котором он находится, этаж и предварительный номер квартиры, ее планировку и площадь, для договора ДДУ - срок ввода в эксплуатацию. Данные должны совпадать с проектной декларацией (ее необходимо запросить у застройщика).
Договор ДДУ защищает вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком/покупателем дополнительным соглашением к договору. Вы не обязаны его подписывать, в таком случае, если застройщик не сдаст квартиру в срок, указанный в договоре, вы имеете право требования неустойки за просрочку.
Следует обратить внимание, что срок сдачи объекта и срок передачи ключей могут отличаться друг от друга. Застройщик может честно утверждать, что объект сдаётся в I квартале 2023 года. Покупатель, невнимательно прочитав условий договора, через какое-то время замечает, что передача ключей от квартиры происходит только в течение трех месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию.
В договоре долевого участия, в отличие от договора купли-продажи, четко указывается гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В течение гарантии компания-застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию. В случае заключения договора купли-продажи уже сданной в эксплуатацию квартиры она переходит в собственность покупателя в состоянии «как есть», и никакие гарантийные обязательства не предусматриваются.
С проектом договора, предложенным застройщиком, можно и даже нужно обратиться в независимую юридическую консультацию. Специалисты дадут вам подробные разъяснения по каждому пункту договора, при вашем несогласии помогут внести необходимые изменения. Не бойтесь вступать в переговоры с застройщиком – это вполне допустимо.